Andrahandskontrakt mall: vad som måste ingå i avtalet

Ett andrahandskontrakt mall ska säkerställa trygghet för både förstahandshyresgästen och andrahandshyresgästen genom att reglera hyresnivå, uppsägningstid, tillstånd och bostadens skick. Enligt 12 kap. 2 § jordabalken ska ett hyresavtal upprättas skriftligen om någon av parterna begär det. Att använda ett genomarbetat skriftligt avtal minskar risken för tvister i hyresnämnden kring obetalda hyror, depositioner och inventarier.

Vad ett andrahandskontrakt mall ska innehålla

När du upprättar ett avtal med utgångspunkt i ett andrahandskontrakt mall måste vissa grundläggande uppgifter alltid specificeras tydligt för att handlingen ska vara fullständig och juridiskt hållbar:

• Parternas uppgifter: Fullständiga namn, personnummer, folkbokföringsadresser, telefonnummer och e-postadresser för samtliga uthyrare och hyresgäster.
• Hyresobjektet: Bostadens gatuadress, postnummer, ort, lägenhetsnummer (Lantmäteriets fyrsiffriga nummer), boyta och antal rum.
• Bihörande utrymmen: Ange uttryckligen om förråd i källare eller på vind, garageplats, parkeringsplats eller cykelrum ingår i upplåtelsen.
• Hyrestid: Från vilket datum avtalet gäller och om det löper tills vidare eller under en bestämd period med ett fast slutdatum.
• Uppsägningstid: Enligt hyreslagen är uppsägningstiden tre månader för hyresrätter om inte förmånligare villkor för hyresgästen har avtalats. Ett tidsbestämt avtal som varat längre än nio månader måste sägas upp för att upphöra att gälla vid hyrestidens utgång.

Regler för hyressättning och möbler

I en hyresrätt får andrahandshyran aldrig överstiga den förstahandshyra som uthyraren själv betalar till fastighetsägaren. Om lägenheten hyrs ut fullt möblerad tillåter hyreslagen ett skäligt påslag på högst 15 procent av grundhyran för möbler och utrustning. Hyr du ut delvis möblerat ska påslaget reduceras därefter.

Faktiska driftkostnader såsom hushållsel, bredband och uppvärmning får endast debiteras med de faktiska belopp som uthyraren själv betalar. Om uthyraren tar ut en oskälig hyra kan andrahandshyresgästen vända sig till hyresnämnden och kräva tillbaka överhyran för upp till två år retroaktivt. Att hyra ut utan tillstånd och samtidigt ta ut överhyra kan dessutom leda till förverkande av hyresrätten och straffansvar.

Villkor att reglera i ett andrahandskontrakt mall

Utöver själva hyresbeloppet och tidsramen bör ett andrahandskontrakt mall reglera ansvarsfördelningen mellan parterna i vardagen:

• Deposition: Ange depositionens exakta belopp, på vilket konto summan deponeras och inom vilken tid efter avflyttning den ska återbetalas. Formulera villkoren för vilka avdrag som får göras, exempelvis för obetald hyra eller skador som inte utgör normalt slitage.
• Hemförsäkring: Avtalet bör innehålla krav på att hyresgästen tecknar och upprätthåller en egen hemförsäkring med ansvarsmoment under hela hyresperioden.
• Besittningsskydd: Vid uthyrning av hyresrätt uppstår besittningsskydd för andrahandshyresgästen efter två sammanhängande år. Om uthyrningen planeras pågå längre än så behöver parterna upprätta en särskild överenskommelse om avstående från besittningsskydd på hyresnämndens blankett.
• Ordningsregler och skötsel: Hyresgästen ska förbinda sig att följa fastighetsägarens allmänna ordningsföreskrifter och omedelbart anmäla fel, vattenläckor eller skadedjur.

Viktiga bilagor till avtalet

För att avtalet ska ge ett heltäckande skydd bör följande handlingar bifogas direkt till kontraktet:

1. Hyresvärdens samtycke: Skriftligt tillstånd från fastighetsägaren eller beslut från hyresnämnden. Skriv gärna in en klausul om att avtalets giltighet förutsätter detta godkännande.
2. Besiktningsprotokoll: En noggrann genomgång av bostadens skick vid tillträdet med dokumentation av befintliga repor, märken och slitage, gärna kompletterad med fotografier.
3. Inventarielista: Om bostaden hyrs ut möblerad ska samtliga möbler, husgeråd och elektronik listas och signeras av båda parter.
4. Kvittens på nycklar: En specifikation över hur många nycklar och passerkort som lämnats ut och som ska återlämnas vid utflyttning.

När kontraktet och alla bilagor har signerats i två likalydande exemplar behåller vardera part varsitt original.